Si bé aquestes formes de propietat estan pensades per als béns immobles radicats a Catalunya, la seva regulació també es pot estendre als béns mobles duradors i no fungibles que puguin registrar a Catalunya.
El propòsit d'aquesta Llei és aportar solucions al problema de l'accés a l'habitatge, flexibilitzant les vies d'adquisició de la mateixa i oferint fórmules que permetin minorar els costos econòmics.
Fins ara, els instruments que els consumidors trobaven en el mercat immobiliari eren l'adquisició del dret real de la propietat definitiva mitjançant el contracte de compravenda i l'adquisició del dret d'ús i gaudi de la propietat mitjançant el contracte de lloguer, amb o sense opció de compra. Aquestes formes han estat les més considerades malgrat l'existència d'altres respostes jurídiques no tan habituals, com serien el cens, el dret d'usdefruit i el dret de superfície.
Com tots els drets reals, l'adquisició de la propietat temporal o d'una propietat compartida és susceptible d'inscripció en el Registre de la Propietat o registre corresponent, sent possible constituir una propietat compartida sobre un bé en règim de propietat temporal.
PROPIETAT TEMPORAL
En la propietat temporal, el propietari gaudeix, durant un termini fixat, d'un poder jurídic idèntic al del propietari ordinari que el legitima per actuar com a propietari únic i exclusiu.
Un cop transcorregut el termini fixat, el bé esdevé propietat plena del titular endavant, ja sigui l'originari o el que l'hagi adquirit d'aquest, qui podrà pren possessió directa del bé.
El termini mínim d'aquest tipus de propietat s'ha fixat en un mínim deu anys per als béns immobles i un màxim de noranta-nou anys.
La propietat temporal es pot alienar, hipotecar i sotmetre a qualsevol altre gravamen amb el límit del termini fixat. Per la seva banda, el titular endavant pot alienar, hipotecar i sotmetre a qualsevol altre gravamen seu dret.
També és possible un pacte entre el propietari i el llogater, de manera que aquest, un cop assolida una certa durada del contracte d'arrendament, pugui convertir-se en un propietari temporal.
PROPIETAT COMPARTIDA
La propietat compartida confereix a un dels dos titulars, que rep el nom de propietari material, una quota inicial del domini, l'ús exclusiu del bé i el dret a adquirir, de manera gradual, la quota restant de l'altre titular, qui rep el nom de propietari formal. Aquesta situació jurídica suposa, en qualsevol cas, l'exclusió de l'acció de divisió.
La durada de la propietat compartida és de trenta anys, llevat que les parts fixin un termini diferent que, en cap cas, pot superar els noranta-nou anys.
El propietari material i el formal poden alienar i hipotecar la seva quota. L'alienació a títol onerós de la quota atorga a l'altre, llevat s'hagi pactat una altra cosa, els drets de tempteig i de retracte.
La quota del propietari material està afecta, amb caràcter real, al pagament de la contraprestació corresponent a l'any en curs i els dos anys immediatament anteriors.
L'execució forçosa de qualsevol de les quotes no extingeix la propietat compartida, pel que el més-dient se subroga en els drets i obligacions corresponents.
FISCALITAT
Les normes tributàries no s'han alterat amb la introducció d'aquestes noves formes de propietat. En particular, la regulació de l'impost de transmissions patrimonials i actes jurídics documentats (ITPAJD), així com la de l'impost sobre el valor afegit (IVA) seguiran aplicant-se tal com estan regulades actualment.
Per la seva banda, l'Administració de la Generalitat ha de negociar amb les administracions locals per, entre altres qüestions, bonificar l'impost de béns immobles (IBI) dels habitatges en propietat temporal o propietat compartida, i reduir o bonificar l'impost de construccions i obres i les taxes de les obres de rehabilitació i adequació de les esmentades habitatges.
EXECUCIONS HIPOTECÀRIES
De la mateixa manera, les administracions públiques han de negociar amb les entitats de crèdit perquè els habitatges en procés d'execució hipotecària es transformin en propietat temporal o compartida tenint en compte les quantitats amortitzades per l'adquirent.
Moisés Murcia Priego
Advocat especialista en Dret de l'Empresa, SF Advocats
