Per comprendre millor com són les clàusules abusives, i que segurament molts de nosaltres tenim inserides en les nostres hipoteques, ho farem a través d'un exemple, generalment tenen el tenor:
"Són de compte exclusiva de la part prestatària tots els tributs, comissions i despeses ocasionades per la preparació, formalització, esmena, tramitació d'escriptures, modificació -incloent divisió, segregació o qualsevol canvi que suposi alteració de la garantia- i execució d'aquest contracte , i pels pagaments i reintegraments derivats del mateix .... "
La sentència del Tribunal Suprem 705/2015 de 23 de desembre, és clara en aquest sentit en declarar abusiva l'estipulació que el consumidor ha de carregar amb les despeses derivades de l'escriptura pública i de les despeses registrals. Aquestes despeses corresponen a la persona a favor de s'inscrigui el dret, i en realitat qui té l'interès principal en aquest cas, és el prestador. L'entitat bancària. Mitjançant aquesta escriptura pública l'entitat obté un títol executiu i adquireix la possibilitat d'una execució especial.
Aquesta clàusula no permet la reciprocitat ni una mínima distribució de les despeses produïdes, ocasionant un desequilibri rellevant que sens dubte mai hagués acceptat en el marc d'una negociació individualitzada.
L'esmentada sentència 705/2015 indica també que contravé a les normes tributàries imperatives, i infringeix alhora la Llei general de Consumidors i usuaris el fet d'imposar al consumidor tributs el subjecte passiu és l'entitat financera. Aquests aspectes van ser recollits a més en les sentència 842/2011 de 25 de novembre, en què es declara abusiva la clàusula de la imputació en exclusiva al comprador / consumidor dels tributs derivats de la transmissió.
Abusives també són aquelles clàusules que imposen al consumidor béns o serveis accessoris o complementaris no sol·licitats i també els increments de preu per serveis accessoris, finançament, ajornaments, recàrrecs, indemnització o penalitzacions que no corresponguin a prestacions addicionals susceptibles de ser acceptats o rebutjats en cada cas, expressats amb la deguda claredat o separació.
Davant d'aquest panorama proposem fer una reclamació prèvia a l'entitat bancària, en analogia al procediment regulat pel Reial decret Llei 1/2017 de 20 de gener de mesures urgents de protecció de consumidors en matèria de clàusules sòl.
El nostre dret a reclamar la nul·litat de les clàusules abusives no prescriu mentre el contracte estigui vigent com es desprèn de la Llei general de condicions de contractació. En aquest aspecte la doctrina és unànime i pacífica.
Si per altra banda el nostre contracte d'hipoteca ja ha finalitzat podrem reclamar la devolució i els interessos del que s'ha pagat indegudament, i és en aquest supòsit on s'adverteixen diversitat de criteris respecte a si es produeix prescripció en 4 anys per aplicació de l'article 1301 de codi civil per existència de vicis del consentiment o si prescriuen als 5 anys com indica l'article 1964.2 del Codi civil.
Redacció SF Advocats
